O que são os REITs e como funcionam os fundos imobiliários nos EUA

Os REITs (Real Estate Investment Trusts) são uma modalidade de investimento no setor imobiliário dos Estados Unidos, semelhante aos Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs) do Brasil. No entanto, existem diferenças estruturais entre esses modelos.

Criados na década de 1960, os REITs são empresas que possuem, administram ou financiam empreendimentos imobiliários. Ao contrário dos FIIs brasileiros, que são fundos, os REITs funcionam como companhias com diretoria e conselho administrativo, podendo emitir ações na bolsa e captar recursos através de empréstimos.

Características dos REITs

Nos Estados Unidos, os REITs se consolidaram como um dos principais veículos de investimento no setor imobiliário. De acordo com a Nareit, associação do setor, aproximadamente 150 milhões de norte-americanos investem diretamente ou indiretamente nesses ativos, representando cerca de 45% dos lares do país.

O mercado de REITs nos EUA é amplo e diversificado, abrangendo segmentos como edifícios comerciais, hospitais, shopping centers, galpões logísticos, data centers e florestas para extração de madeira. Ao todo, esses ativos somam cerca de US$ 4,5 trilhões em propriedades, sendo que os REITs públicos representam US$ 3 trilhões desse montante. Entre eles, há os listados em bolsa, que possuem uma capitalização superior a US$ 1,4 trilhão, e os não listados, que operam de forma privada.

Como funciona o investimento em REITs?

O funcionamento dos REITs é similar ao de uma empresa que distribui dividendos aos seus acionistas. Os investidores compram ações dessas companhias e recebem uma parcela dos lucros obtidos com os aluguéis ou a valorização dos imóveis. Isso torna os REITs uma opção atrativa para quem busca renda passiva recorrente.

Os REITs estão presentes em índices de mercado, como o S&P 500, que inclui algumas das maiores companhias do mundo. Como são investimentos de renda variável, os preços das ações podem oscilar, mas os dividendos frequentes ajudam a mitigar perdas eventuais.

Uma das vantagens desse modelo é que os REITs têm a obrigação de distribuir a maior parte de seus lucros aos acionistas, o que garante uma fonte regular de pagamentos aos investidores.

Diferenças entre REITs e FIIs brasileiros

Embora os FIIs brasileiros e os REITs tenham semelhanças, como o foco em investimentos imobiliários e a distribuição de rendimentos, há diferenças significativas entre os dois.

Nos Estados Unidos, os REITs atuam como empresas e seguem a legislação de companhias abertas, podendo realizar emissões de novas ações e captar recursos no mercado. No Brasil, os FIIs funcionam como fundos e possuem restrições quanto ao endividamento e gestão dos ativos.

Outra diferença importante é o tamanho do mercado. O setor imobiliário nos EUA é um dos mais desenvolvidos do mundo, e os REITs possuem um volume de investimentos muito maior que os FIIs. Além disso, o mercado norte-americano é mais diversificado, incluindo ativos como hospitais e data centers, enquanto no Brasil os FIIs estão mais concentrados em escritórios, shopping centers e galpões logísticos.

O crescimento dos FIIs no Brasil

No Brasil, os Fundos de Investimento Imobiliário surgiram em 1993 com a Lei 8.668, mas só começaram a ganhar popularidade duas décadas depois. O primeiro FII voltado para investidores pessoa física foi criado em 1999, e o crescimento acelerado veio a partir de 2019, impulsionado pela queda da taxa de juros, que incentivou os investidores a buscarem alternativas fora da renda fixa.

A possibilidade de receber rendimentos mensais atraiu muitos investidores para os FIIs, tornando o setor mais acessível. No entanto, assim como os REITs, os FIIs também são impactados por variações macroeconômicas, como oscilações nos juros e na inflação.